当社取締役 投資商品本部長の幾嶋 崇とグローバル・オルタナティブ運用部の大久保 佳宏の取材記事が「オル・イン Vol.61 2021年秋号」に掲載されました。北米の不動産事業会社でポートフォリオを構築する当社のユニークな不動産戦略の概要と25年を超える運用実績についてご紹介しています。

コロナショックからV字回復を遂げた株式市場はいっそうの割高感が指摘されており、当初はパンデミックの影響を大きく受けていたオルタナティブ資産の一つである不動産にますます注目が高まっている。

しかし、不動産セクターでは特定のタイプの不動産に対する旺盛な投資意欲とバリュエーションの高まりを背景に、一部の不動産については高値掴みやパンデミックの影響が長引くことに対する警戒感が拭えない。リターンは追求しながらも市場急変時のダウンサイドをいかに抑制するかという問題は、不動産投資においても逃れられないといえる。

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この難題に応え得るのが、ニューバーガー・バーマンが提供する「NBアルマナック・プライベート不動産証券戦略」の投資チームだ。「一般的な不動産戦略とは異なるアプローチで市場にアクセスすることで、魅力的なリターンと同時に、ダウンサイド抑制の両立を追求しています」と、同社グローバル・オルタナティブ運用部でヴァイス プレジデントの大久保佳宏氏は語る。

「当戦略は、北米で不動産を所有し運営する企業に投資し、特定の不動産セクターにおいて豊富な経験を有する経営陣が率いる不動産事業会社でポートフォリオを構築しています」(大久保氏)。

運用チームは、元々は1981年にロスチャイルドの不動産投資部門として設立され、1996年から当戦略の運用を開始、2020年1月にニューバーガー・バーマン・グループに参画した。業界経験33年を有する運用責任者のマシュー・カプラン氏をはじめ、投資委員会メンバーの平均業界経験は27年超と経験豊富なメンバーが在籍しており、またその在籍年数も平均19年と安定した運用体制を誇っている。


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特徴的な投資アプローチでの高い経験値や業界関係者との豊富なリレーションが強みであり、これらを活かして、北米にある2000社以上の不動産事業会社の中で安定稼働する物件を多数保有し、優れた経営陣が率いる中堅有力企業を発掘する。

2021年5月末時点では、コミットメントを含めて64億ドル超を受託・運用し、厳選した48の不動産事業会社に投資しているという。

複数の手法で成長資金を投じるのに加えて、投資先の経営に運用チームが参画することも目を引く。投資先企業は、経営陣と投資チームの代表者を中心とした取締役会によって運営され、経営陣と連携しつつ株主価値の保全と向上、配当方針の決定、戦略の策定、資本の配分等に注力する。定期的なインカム収入に加えて、事業成長によるアップサイドの双方が追求できる点が差別化された設計となっている。

事業の拡大を志す中堅の不動産事業会社の経営陣にとっては、長期的な成長資金の調達といったメリットに加えて、運用チームがもたらす不動産業界でのリレーションや企業経営のノウハウを活用・吸収できるメリットが大きいという。両者の信頼やWin-Winの関係の基に成り立っているといえるだろう。

このように、運用チームから経営リソースを提供することで、投資先の経営をめぐる戦略的判断に影響を及ぼすことができるのだ。

25年を超える運用実績を誇り、世界金融危機時にも下落幅を抑制

当戦略が誇る25年超の運用実績の中でも、特筆すべきはダウンサイドに対する耐性の高さだ。例として、世界金融危機時において不動産市場が暴落する中でも、当戦略においては下落幅を低位に抑えている。

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「当戦略は不動産事業会社の経営ノウハウや長期にわたる業界内のリレーションシップがあることで参入障壁が高く、同じ投資アプローチで同様に長期の実績を有する競合他社がないという点で差別化されています。ニッチな市場で競合が少ない点も、当社運用チームが長きにわたって魅力的な投資案件を厳選できる背景となっていると見ています」と、同社取締役で投資商品本部長、マネージング ディレクターの幾嶋崇氏は語る。

最後に大久保氏は「当戦略は不動産投資の分野において競合が少ない戦略として、ポートフォリオ分散の観点でも高く評価していただいていると聞いています。インカムに加えて魅力的なアップサイドを追求しつつも、下落局面にも耐性を発揮してきた点も、足元の環境においては重要なポイントでしょう」と締めくくった。

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